Emilio Atienza Rivero 8/5/2004
¿Hay una burbuja inmobiliaria en España?
Según los informes sobre el tema la opinión generalizada es que no hay Burbuja inmobiliaria pero que casualidad que casi siempre estos informes proceden de los sectores interesados en que el negocio inmobiliario no decaiga. Me refiero a la banca, constructoras, economistas de medio pelo y políticos que reconocen la sobre valoración de la vivienda pero que a renglón seguido insisten en que no hay burbuja para disipar cualquier temor que pudiera generalizarse y acelerar el estallido de la burbuja inmobiliaria. No deja de ser llamativo que en sus declaraciones Botín y otros responsables financieros dejen caer de forma sutil que «no hay burbuja inmobiliaria», cuando si realmente no hubiese tal burbuja no sería necesario negarla tantas veces y en tantos medios. Hasta hace bien poco además de no reconocerse la sobre valoración nos invitaban a hipotecarnos y el gobierno argumentaba que si los pisos valían tanto es porque los pagamos. Desde hace meses distintos organismos como The Economist, Fondo Monetario Internacional y el Banco Central Europeo nos advierten de que el endeudamiento actual es excesivo y que la burbuja en España es la más alta del mundo con una inflación en torno al 60%; el mismo Banco de España ha advertido a las entidades de crédito que sean más restrictivas en la concesión de créditos hipotecarios. De momento la realidad es bien distinta a pesar de unas subidas insostenibles con relación a unos sueldos que ni de lejos crecen en similar proporción. En España se han dado una serie de condicionantes que han determinado el alza desmedida de la vivienda pero esto ya ha acabado: primero, porque los tipos de interés hipotecario ya no pueden bajar de manera sustancial, sólo les queda la posibilidad de un recorrido al alza.
El gobierno que lo sabe recomienda ahora las hipotecas a interés fijo para evitar una morosidad que pondría en peligro al sistema financiero; segundo, la vivienda ya deja de ser interesante como inversión por los precios alcanzados; tercero, la bolsa sube y tiene expectativas de seguir haciéndolo, por lo pronto ya el año pasado subió un 30%; cuarto, los índices de crecimiento demográfico no justifican el mantenimiento de la demanda; quinto, se están construyendo pisos a un ritmo de 700.000 anuales cuando la necesidad real no llega a la mitad con lo que a corto plazo el mercado se inundará a unos precios que los posibles compradores no podrán alcanzar a pagar. Hay más argumentos pero con estos son suficientes. Alemania y Japón han pasado por la experiencia de la quiebra de sector inmobiliario viéndose inmersos en una deflación de más de diez años y en Japón, a pesar de la escasez de suelo, se desplomaron los precios de la vivienda y su valor no ha subido en estos últimos diez años; pero lo más graves es la vinculación que se ha establecido entre la construcción de viviendas y el sector financiero a través de los préstamos hipotecarios que ha colocado a las entidades de crédito en una situación arriesgada de producirse una disminución en la renta disponible por aumento del paro o reducción de los ingresos personales. En este caso los bancos ejecutarían sus préstamos hipotecarios impagados y después de adjudicarse el inmueble afectado pasaría a venderlo en subasta. Vender un piso no es problema, pero vender muchos inevitablemente desencadenaría un proceso a la baja en el nivel de precios. Por la acumulación de riqueza que ello implica, es comprensible que el problema de la burbuja pudiera desencadenar un desastre de proporciones considerables. Pensar que la bajada de la vivienda es malo para le economía española es inexacto, sería peor que no bajara por lo que implicaría de subida salarial para acceder a ella. El sobredimensionamiento del sector en España se ha producido en los últimos siete años, lo que ha disparado el número de empleados en la construcción de 900.000 en 1996 a casi 2 millones.
Tampoco parece razonable que en el índice de países consumidores de cemento España ocupe el quinto lugar detrás de China, EE UU India y Japón, pudiendo desplazar a éste último del cuarto lugar en cualquier momento. En Europa ningún país nos alcanza, ni siquiera Alemania con sus 82 millones de habitantes. En España se construye más que en Francia y Alemania juntas. España debe dejar de invertir tanto en el sector inmobiliario, ha afirmado recientemente el presidente del Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España, y debería apostar por otros que ofrezcan posibilidades de futuro como el de las nuevas tecnologías o la sanidad. Sería conveniente dejar de seguir enterrando los recursos financieros en cemento, que, además, está perjudicando el medio ambiente y saturando el suelo español, tanto en las áreas metropolitanas como el litoral.
Lo que resulta ridículo es que la vivienda, derecho básico según la constitución española, sea la fuente de financiación principal de los ayuntamientos, lo que imposibilita que se abarate el suelo, y encima esté cargada con impuestos. El efecto es perverso, cuando pagamos una vivienda, un derecho básico insisto, en realidad estamos pagando el salario de los funcionarios municipales, la recogida de basuras, el asfaltado de las calles o soterramientos de todo tipo, que sin duda son muy importantes, pero que no corresponden a derechos fundamentales ni mucho menos. Al final se da la paradoja de que los ayuntamientos son los principales interesados en la especulación urbana, porque de otro modo entrarían en bancarrota inmediatamente.
En mi opinión los impuestos deberían ser la principal, o única, fuente de financiación de los ayuntamientos, tanto las administraciones públicas como los particulares deberían estar obligados a ofertar la totalidad del suelo disponible y la vivienda debería estar exenta de cualquier tipo de gravamen y, si me apuras, hasta de los gastos de registro, notaría y demás, que también podrían estar soportados por los impuestos.
Sin duda esto implicaría una subida de impuestos, pero los compradores pagarían por las viviendas sólo el precio real de las viviendas, que es lo que tienen que pagar, y los ciudadanos pagarían los servicios municipales con sus impuestos, que es lo que tienen que pagar, y no como ahora. Y los ejemplos abundan. Es muy fácil soterrar una estación «sin cobrar nada a los ciudadanos» y a cambio cobrar una fortuna por el 'derecho' a urbanizar la zona. El efecto real es que las viviendas construidas serán las que pagarán ese soterramiento. El ayuntamiento de turno 'aparentemente' no habrá cobrado impuestos para hacer la obra, pero a cambio los compradores verán su vivienda encarecida fuertemente sin motivo. En definitiva los compradores de vivienda además de pagar por su derecho constitucional a disponer de un lugar donde vivir, habrán pagado una fortuna por el soterramiento de las vías, que urbanísticamente estará muy bien, pero que no se corresponde a ningún derecho básico de nadie.
En esta coyuntura me parece un acierto la creación de un ministerio de la Vivienda que reconduzca la situación hacia una bajada de precios que frene la especulación y vacíe lenta pero constantemente la burbuja inmobiliaria.
http://es.geocities.com/porunavivienda/informes/informe_003.htm
